El mercado inmobiliario en Colombia atraviesa un momento de transformación estructural, marcado por un cambio en las preferencias de tenencia de vivienda, un déficit habitacional persistente y una recuperación económica que promete dinamizar el sector en los próximos años.

Según diversos informes, como el de BBVA Research sobre la Situación Inmobiliaria 2025, el análisis de Valora Analitik y el artículo de Portafolio, el país se destaca como líder en América Latina en la proporción de hogares que viven en arriendo, con un 40% de los hogares optando por esta modalidad frente a un 39,5% que posee vivienda propia. Este fenómeno, combinado con la creciente demanda de soluciones habitacionales flexibles como el leasing inmobiliario, los colivings y las rentas cortas, plantea tanto desafíos como oportunidades para el sector.

En este contexto, plataformas innovadoras como Expedit, especializada en la tokenización de activos inmobiliarios, pueden desempeñar un rol clave al ofrecer nuevos modelos de financiamiento a largo plazo para desarrolladores y constructores, permitiendo atender la creciente demanda de vivienda en arriendo y modelos alternativos de ocupación.

Panorama Actual del Mercado Inmobiliario en Colombia

Auge del Arrendamiento como Modelo Dominante  Colombia ha experimentado un cambio significativo en la dinámica de tenencia de vivienda. Según datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) citados por Valora Analitik y Portafolio, de los más de 18 millones de hogares en el país, aproximadamente 7,3 millones viven en arriendo, superando los 7,1 millones que son propietarios. Este hito, alcanzado en 2022, refleja una tendencia que se ha consolidado desde 2018 y que posiciona a Colombia como el país de América Latina con el mayor porcentaje de hogares arrendatarios, duplicando el promedio regional del 21%.

Varios factores explican este fenómeno:

- Urbanización acelerada: La migración del campo a la ciudad ha incrementado la demanda de soluciones habitacionales flexibles, especialmente en ciudades como Bogotá, Medellín y Cali, donde los costos del suelo y la construcción dificultan el acceso a la vivienda propia.

- Cambios demográficos: Cerca de 7 millones de hogares colombianos no tienen hijos, lo que refleja nuevas dinámicas familiares que priorizan viviendas más pequeñas, de menor costo y mayor movilidad.

- Limitaciones económicas: El 88,45% de los hogares en arriendo pertenece a los estratos 1, 2 y 3, evidenciando una relación entre la falta de acceso a financiamiento y la preferencia por el arrendamiento.

- Demanda turística: El auge de las rentas cortas, especialmente en regiones como Quindío, Magdalena y Antioquia, ha impulsado la inversión en propiedades destinadas a estadías temporales, con un crecimiento del 520% en unidades de vivienda turística entre 2020 y 2024.

El informe de BBVA Research destaca que los colombianos gastan aproximadamente 60 billones de pesos al año en arriendos, lo que subraya el peso económico de este mercado. Además, la rentabilidad del arrendamiento ha mejorado debido a la reducción en los tiempos de ocupación y el aumento de los cánones mensuales, atrayendo a inversionistas interesados en propiedades residenciales y turísticas.

Desaceleración y Recuperación del Sector Vivienda

El sector inmobiliario colombiano ha enfrentado una fase de desaceleración desde 2022, caracterizada por bajas ventas, altos desistimientos y un aumento en los inventarios de viviendas terminadas sin vender. Según BBVA Research, las ventas de vivienda nueva cayeron de 13,7 por cada 1.000 hogares en 2022 a 8,5 en 2024, con una caída aún más pronunciada en el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS), que pasó de 33 a 18 unidades por cada 1.000 hogares pobres.

Sin embargo, desde finales de 2024 se observan señales de recuperación, especialmente en el segmento No VIS, impulsadas por:

- Reducción de tasas de interés: Las tasas hipotecarias han retornado a niveles históricos bajos, lo que mejora la capacidad de los hogares para acceder a financiamiento. BBVA Research proyecta un crecimiento del 9% en las ventas de vivienda nueva en 2025 y del 11,5% en 2026.

- Subsidios VIS: La certeza sobre los subsidios para Vivienda de Interés Social ha sido clave para mantener la dinámica en este segmento, aunque la recuperación será lenta y gradual.

- Demanda sostenida: A pesar de la desaceleración, la construcción sigue representando el 4,3% del PIB y genera 1,55 millones de empleos, lo que refleja su relevancia económica.

No obstante, el sector enfrenta retos como el déficit habitacional, que es más cualitativo que cuantitativo. Entre 2000 y 2025, se formaron 9,1 millones de nuevos hogares, pero solo se construyeron 5,9 millones de viviendas formales, lo que ha obligado a muchas familias a recurrir al arriendo o a soluciones informales.

Precios y Dinámicas de Mercado

Los precios de la vivienda han mostrado un comportamiento heterogéneo. Según BBVA Research, el crecimiento del valor de la vivienda nueva ha sido moderado, generalmente por debajo de la inflación, con la excepción de Medellín, donde el precio por metro cuadrado creció un 6,1% nominal (0,9% real). En contraste, Bogotá y Cali han registrado caídas reales en los precios, con un -2,1% en Cali y un crecimiento nominal de solo 3,7% en los alrededores de Bogotá.

En el mercado de arriendo, los cánones han aumentado, impulsados por la alta demanda y la limitada oferta de vivienda nueva. El DANE reportó que en marzo de 2025, el rubro de alojamiento (que incluye arriendos) fue el principal impulsor de la inflación mensual, con un impacto del 0,17% en el índice general.

Retos del Sector Inmobiliario

El mercado inmobiliario colombiano enfrenta varios desafíos estructurales que limitan su capacidad para satisfacer la demanda de vivienda, especialmente en el segmento de arriendo y modelos alternativos como el leasing, los colivings y las rentas cortas:

- Déficit habitacional: La brecha entre la formación de hogares y la construcción de viviendas formales ha generado un déficit que afecta principalmente a los estratos bajos.

- Acceso a financiamiento: La falta de acceso a crédito hipotecario, especialmente para los hogares de menores ingresos, refuerza la dependencia del arrendamiento.

- Inestabilidad del mercado: Los desarrolladores enfrentan dificultades para iniciar nuevos proyectos debido a la incertidumbre económica y los altos costos de construcción, lo que ha llevado a una acumulación de 65.000 unidades vendidas pero no construidas a diciembre de 2025.

- Regulación insuficiente: Modelos como el arrendamiento institucional (multifamily) y los colivings carecen de un marco regulatorio claro, lo que desalienta la inversión en estos formatos.

- Demanda de flexibilidad: Los cambios en las dinámicas laborales y familiares exigen soluciones habitacionales más flexibles, como rentas cortas y colivings, que el mercado aún no ha desarrollado plenamente.

Oportunidades para Nuevos Modelos de Vivienda

A pesar de los retos, el mercado inmobiliario colombiano ofrece oportunidades significativas para innovar en la oferta de vivienda, especialmente en los siguientes segmentos:

- Arrendamiento residencial: La alta demanda de arriendos, especialmente en los estratos 1, 2 y 3, representa una oportunidad para desarrollar proyectos de renta institucional a gran escala.

- Leasing inmobiliario: Este modelo, que permite a los inquilinos alquilar con opción de compra, puede ser una alternativa para hogares que no califican para créditos hipotecarios tradicionales.

- Colivings: Espacios compartidos diseñados para profesionales jóvenes y estudiantes están ganando popularidad en ciudades como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga y Eje Cafetero, impulsados por la demanda de flexibilidad y comunidad.

- Rentas cortas: El crecimiento del turismo ha disparado la demanda de viviendas para estadías temporales, especialmente en regiones con alta afluencia de visitantes.

Para aprovechar estas oportunidades, los desarrolladores y constructores necesitan acceso a fuentes de financiamiento innovadoras y sostenibles que les permitan desarrollar proyectos a gran escala y a largo plazo.

El Rol de Expedit en la Transformación del Mercado Inmobiliario

Expedit se posiciona como una solución innovadora para abordar los desafíos del sector inmobiliario colombiano a través de la Tokenización de Activos Inmobiliarios. Este enfoque utiliza la tecnología blockchain para dividir la propiedad de activos inmobiliarios en Security Tokens, permitiendo a los desarrolladores y constructores acceder a nuevos flujos de capital y a los inversionistas participar en el mercado con mayor flexibilidad.

¿Qué es la Tokenización de Activos Inmobiliarios?

La tokenización implica convertir los derechos de propiedad de un activo inmobiliario (como un edificio residencial, un proyecto de coliving o una propiedad destinada a renta corta) en Security Tokens registrados en una blockchain. Cada Security Token representa una fracción del activo, lo que permite:

- Democratización de la inversión: Los inversionistas minoristas pueden adquirir participaciones en proyectos inmobiliarios con montos bajos, en lugar de necesitar grandes sumas para comprar propiedades completas.

- Liquidez mejorada: Los Security Tokens pueden negociarse en mercados secundarios, ofreciendo mayor liquidez que las inversiones inmobiliarias tradicionales.

- Transparencia y seguridad: La tecnología blockchain garantiza registros inmutables y transparentes de las transacciones, reduciendo el riesgo de fraude.

- Acceso global: Los proyectos tokenizados pueden atraer inversionistas internacionales, ampliando el acceso a capital.

Beneficios de Expedit para Desarrolladores y Constructores

Expedit ofrece una plataforma que permite a los desarrolladores y constructores financiar proyectos inmobiliarios mediante la emisión de Security Tokens respaldados por activos reales - RWA. Los beneficios clave incluyen:

Financiamiento a largo plazo:

- Los desarrolladores pueden recaudar fondos para proyectos de gran escala, como edificios multifamily o complejos de coliving, sin depender exclusivamente de créditos bancarios o inversionistas institucionales.

- La tokenización permite estructurar financiamiento a largo plazo, alineado con los ciclos de desarrollo y operación de proyectos de arrendamiento, que suelen generar ingresos recurrentes.

Reducción de barreras de entrada:

- Al dividir los activos en fracciones, Expedit facilita la participación de inversionistas minoristas y medianos, aumentando el volumen de capital disponible para los desarrolladores.

- Esto es particularmente relevante para proyectos VIS, donde los márgenes son ajustados y los subsidios públicos no siempre son suficientes.

Flexibilidad en la estructuración de proyectos:

- Los desarrolladores pueden tokenizar diferentes componentes de un proyecto (por ejemplo, unidades destinadas a renta corta, espacios de coliving o áreas comerciales), optimizando la asignación de recursos.

- Los Security Tokens pueden diseñarse para ofrecer rendimientos basados en los ingresos por arrendamiento, lo que atrae a inversionistas interesados en flujos de efectivo estables.

Atracción de inversión internacional:

- La plataforma de Expedit permite a los desarrolladores acceder a un mercado global de inversionistas, incluyendo aquellos interesados en el creciente mercado de rentas cortas en Colombia, impulsado por el turismo.

Mitigación de riesgos:

- La tokenización reduce la dependencia de un solo inversionista o entidad financiera, diversificando el riesgo.

- Los contratos inteligentes en la blockchain garantizan que los fondos se liberen según hitos específicos del proyecto, aumentando la confianza de los inversionistas.

Impacto en la Demanda de Vivienda en Arriendo, Leasing, Colivings y Rentas Cortas

La tokenización de activos inmobiliarios puede transformar la oferta de vivienda en Colombia al abordar las necesidades específicas de cada segmento:

- Arrendamiento residencial:   A través de Expedit puede financiar proyectos de renta institucional (multifamily) diseñados para los estratos 1, 2 y 3, donde la demanda de arriendo es más alta. Por ejemplo, un desarrollador podría tokenizar un edificio de apartamentos en Bogotá, recaudando fondos para su construcción y operación, mientras los inversionistas reciben rendimientos basados en los cánones de arrendamiento.  Este modelo reduce la presión sobre los hogares para adquirir vivienda propia, ofreciendo soluciones asequibles y formales.

- Leasing inmobiliario: La plataforma facilita la creación de programas de leasing habitacional, donde los inquilinos pagan una renta con opción de compra. Los desarrolladores podrán tokenizar las unidades destinadas a este modelo, atrayendo inversionistas interesados en rendimientos a mediano y largo plazo.  Esto es particularmente relevante para los hogares que no califican para créditos hipotecarios, pero que aspiran a convertirse en propietarios en el futuro.

- Colivings: Los colivings, que combinan espacios privados con áreas comunes, son ideales para profesionales jóvenes y estudiantes. A través de Expedit se pueden financiar proyectos de coliving en ciudades universitarias como Bogotá, Medellín o Manizales, tokenizando las unidades y ofreciendo a los inversionistas participaciones en los ingresos generados por las rentas.  Este modelo responde a la demanda de viviendas flexibles y comunitarias, alineándose con las nuevas dinámicas familiares y laborales.

- Rentas cortas:  La tokenización es especialmente adecuada para el mercado de rentas cortas, donde la alta rentabilidad atrae a inversionistas. Por ejemplo, un desarrollador en Cartagena podría tokenizar un complejo de apartamentos turísticos, permitiendo a los inversionistas adquirir fracciones del proyecto y beneficiarse de los ingresos generados por plataformas como Airbnb.  Este enfoque también permite a los desarrolladores diversificar su cartera, combinando unidades de renta corta con otras destinadas a arrendamiento tradicional.

Ejemplo Práctico: Un Proyecto Tokenizado con Expedit

Imaginemos un desarrollador que planea construir un edificio multifamily en Medellín, con 100 apartamentos destinados a arrendamiento residencial y 20 unidades para renta corta. El proyecto requiere una inversión de 50.000 millones de pesos. A través de Expedit, el desarrollador puede:

1. Tokenizar el activo: Dividir el valor del proyecto en 500.000 Security Tokens, cada uno con un valor de 100.000 pesos.

2. Captar inversionistas: Ofrecer los Security Tokens a inversionistas locales e internacionales a través de la plataforma, recaudando los fondos necesarios para la construcción.

3. Estructurar rendimientos: Los inversionistas reciben dividendos basados en los ingresos por arrendamiento (estimados en un 6% anual) y una posible apreciación del valor del activo.

4. Garantizar transparencia: Utilizar contratos inteligentes para garantizar que los fondos se utilicen según lo acordado y que los rendimientos se distribuyan de manera automática.

Una vez operativo, el edificio genera ingresos recurrentes que benefician tanto a los inversionistas como al desarrollador, quien puede reinvertir las ganancias en nuevos proyectos. Este modelo no solo satisface la demanda de vivienda en arriendo, sino que también impulsa la economía local al generar empleo y dinamizar el sector turístico.

Desafíos y Consideraciones para la Tokenización Inmobiliaria   Aunque la tokenización ofrece grandes oportunidades, también enfrenta desafíos que deben abordarse para su adopción masiva en Colombia:

- Marco regulatorio: La tokenización de activos inmobiliarios requiere un marco legal claro que regule la emisión, negociación y tributación de los Security Tokens. Aunque Colombia ha avanzado en la regulación de criptoactivos, aún falta una normativa específica para la tokenización inmobiliaria.

- Educación del mercado: Los desarrolladores, constructores e inversionistas necesitan entender los beneficios y riesgos de la tokenización, lo que requiere campañas de educación y divulgación.

- Infraestructura tecnológica: La adopción de blockchain exige una infraestructura tecnológica robusta y accesible, así como medidas de ciberseguridad para proteger las transacciones.

- Confianza del inversionista: La percepción de riesgo asociada a las nuevas tecnologías puede limitar la participación inicial, especialmente entre inversionistas tradicionales.

Expedit mitiga estos desafíos al colaborar con reguladores, ofreciendo herramientas educativas y garantizar altos estándares de seguridad en su plataforma.

El mercado inmobiliario colombiano está en un punto de inflexión, donde el arrendamiento ha superado a la propiedad como la principal forma de tenencia de vivienda, y modelos alternativos como el leasing, los colivings y las rentas cortas ganan relevancia. Sin embargo, el déficit habitacional, las limitaciones de financiamiento y la falta de regulación para nuevos formatos representan obstáculos significativos. En este contexto, Expedit emerge como una solución innovadora al ofrecer a los desarrolladores y constructores acceso a financiamiento a largo plazo mediante la Tokenización de Activos Inmobiliarios.

A través de su plataforma, Expedit no solo democratiza la inversión inmobiliaria, sino que también permite a los desarrolladores satisfacer la creciente demanda de vivienda en arriendo, leasing, colivings y rentas cortas. Al combinar tecnología blockchain con las necesidades del mercado, esta plataforma tiene el potencial de transformar el sector, generando beneficios para los desarrolladores, los inversionistas y los hogares colombianos que buscan soluciones habitacionales flexibles y asequibles.  Contactenos hoy mismo!